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Mieterhöhung
Rechtsentscheid zu den formellen Voraussetzungen einer
Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen. Das
Oberlandesgericht Naumburg hat dem Bundesgerichtshof die
Frage vorgelegt, ob ein Vermieter, der wegen durchgeführter
Baumaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie die Miete
erhöhen will, mit der Mieterhöhungserklärung eine sogenannte
Wärmebedarfsberechnung vorlegen muß.
In dem vom OLG Naumburg zu entscheidenden Rechtsstreit
wenden sich Mieter einer Wohnung in einem noch zu DDR-Zeit
errichteten Mehrfamilienhaus gegen die Wirksamkeit einer
Mieterhöhung. Die beklagte Vermieterin, eine gemeinnützige
Wohnungsgesellschaft, hat umfangreiche Dämmaßnahmen an den
Fassadenwänden des Gebäudes und der Kellerdecke durchführen
sowie neue Fenster und Türen und eine neue Heizung einbauen
lassen. Nach Abschluß der Arbeiten hat sie von den Mietern
eine um rund 43% höhere monatliche Miete verlangt und in der
Erhöhungserklärung die durch die neue Dämmung eintretende
Verbesserung der Wärmedurchgangswerte der Außenwände (sog.
k-Werte) mitgeteilt. Die Mieter (Kläger) begehren die
Feststellung, daß diese Mieterhöhung unwirksam ist. Sie
haben sich auf einen Rechtsentscheid des Kammergerichts in
Berlin (Beschluß vom 17. August 2000 - 8 RE-Miet 6159/00,
ZMR 2000, 759 = NJW-RR 2001, 588) berufen, wonach der
Vermieter der Erhöhungserklärung eine Wärmebedarfsberechnung
beifügen muß, aus der der Mieter ersehen kann, welche
Energieersparnis für ihn durch die Baumaßnahme erzielt wird.
Das vorlegende OLG Naumburg möchte dem nicht folgen und hat
die Rechtsfrage deshalb dem Bundesgerichtshof vorgelegt.
Der für Rechtsentscheide nach bisherigem Recht zuständige
VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Vorlagefrage
dahin beantwortet, daß für die formelle Wirksamkeit der
Mieterhöhungserklärung die Beifügung einer
Wärmebedarfsberechnung nicht erforderlich ist. Nach § 3 MHG
(seit 1. September 2001: § 559 BGB) kann ein Vermieter nach
baulichen Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von
Heizenergie die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung
aufgewendeten Kosten erhöhen, muß jedoch in der
Mieterhöhungserklärung die Kosten entsprechend den
gesetzlichen Voraussetzungen erläutern.
Für eine solche Erläuterung ist
es nach dem Rechtsentscheid ausreichend, daß der Vermieter
Tatsachen darlegt, anhand derer der Mieter, wenn auch unter
Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch sachkundigen
Person, beurteilen kann, ob die gesetzliche Voraussetzung
einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie gegeben ist.
Dies könne durch eine gegenständliche Beschreibung der
Baumaßnahmen oder auch, wie im Streitfall, durch die Angabe
von Wärmedurchgangswerten erfolgen. Die Vorlage einer
Wärmebedarfsberechnung sei dazu nicht erforderlich. Ein
konkretes Maß der zu erwartenden Energieersparnis brauche
nicht dargelegt zu werden, weil das Gesetz ein Mindestmaß
nicht verlange, sondern nur voraussetze, daß die
Energieeinsparung "nachhaltig", das heißt dauerhaft,
eintritt.
Beschluß vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, Karlsruhe, den
22. Mai 2002, Bundesgerichtshofs |
