Befristeter Kündigungsverzicht zulässig
In einer Aufsehen erregenden Entscheidung hatte der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH zu entscheiden, ob der Mieter in einem Wohnraummietvertrag für einen befristeten Zeitraum (hier für 60 Monate) auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichten kann (Urteil vom 22. Dezember 2003, VIII ZR 81/03). Mit einem klaren "ja" hat Karlsruhe diese in Rechtsprechung und Literatur höchst umstrittene Frage erfreulich eindeutig beantwortet.

Mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform im September 2001 wurde der einfache Zeitmietvertrag abgeschafft. Vermieter und Mieter haben daher den "Trick" angewandt, im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss des Mieters für mehrere Jahre festzulegen, um so eine garantierte Laufzeit des Mietvertrages zu erreichen. Ob dies zulässig ist, haben in der Vergangenheit die Instanzgerichte unterschiedlich beurteilt. Mehrere Gerichte waren der Auffassung, dass ein individual-vertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters wirksam sei. Er verstoße gegen § 573 c Abs. 4 BGB, wonach Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen abweichen.

Der BGH ist anderer Auffassung und sieht zu Recht keinen Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB. Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe. In der Begründung des Mietrechtsreformgesetzes sei ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die Mietvertragsparteien weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten könnten. Auch hieraus sei zu entnehmen, dass der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand nicht habe ändern wollen und damit ein zeitlich befristeter Kündigungsverzicht des Mieters zulässig sei.

Das Urteil ermöglicht den Mietvertragsparteien faktisch die Rückkehr zum "alten" Zeitmietvertrag. Individual-vertraglich, also nach Möglichkeit in einem separaten Zusatz zum Mietvertrag, kann nunmehr vereinbart werden, dass der Mieter für einen bestimmten Zeitraum auf seine Kündigungsrechte verzichtet. Allerdings sollte der Zeitraum von 5 Jahren nicht überschritten werden, da ansonsten eine unzulässige Knebelung des Mieters vorliegen könnte.

Kündigungsverzicht
Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Wohnraummieters in einem Formularmietvertrag ist unwirksam, so der BGH in seinem Urteil vom 19. November 2008. Ein solcher Verzicht könne formularmäßig nur wirksam vereinbart werden, wenn im Vertrag gleichzeitig eine so genannte Staffelmiete, also eine betraglich genau festgelegte Mietererhöhung pro Jahr, vorgesehen ist, so die obersten Richter. Nur dann würden die Nachteile des Kündigungsverzichts durch die Vorteile, die eine Staffelmiete auch dem Mieter bringen würde, ausgeglichen werden.

Kommentar
Wollen sich die Parteien für einen bestimmten Zeitraum an den Wohnraummietvertrag binden, kommt in vielen Fällen nur ein Kündigungsverzicht in Betracht, da der Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB im Wohnraummietrecht nur in Grenzen zulässig ist. Bei der Vereinbarung eines solchen Verzichts ist größte Sorgfalt aufzubringen. Zulässig ist er in einem Formularmietvertrag nur, wenn er für einen Zeitraum von nicht mehr als 4 Jahre und im Rahmen einer Staffelmiete erfolgt. Einfacher ist es, ihn individuell zu regeln. Autor: Baumgarten, Fundstelle: BGH, Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 30/08.

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