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Kündigungsrecht
Zur Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen
Kündigungsrechts des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag.
Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die in
Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zu
entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter
durch individual-vertragliche Vereinbarung (befristet) auf
sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten kann.
In dem zu entscheidenden Fall hatten die Beklagten durch
Vertrag vom 17. Oktober 2001 eine Wohnung gemietet. Nach dem
Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit
geschlossen worden, wobei das Mietverhältnis am 1. Januar
2002 beginnen sollte. In einem handschriftlichen Zusatz zum
Mietvertrag war vereinbart, daß die Mieter für die Dauer von
60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht
verzichteten. Nachdem die Beklagten vor Mietbeginn
mitgeteilt hatten, daß sie an einer Erfüllung des
Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien und den
Mietvertrag hilfsweise kündigten, zahlten sie lediglich für
den Monat Januar 2002 die vertraglich vereinbarte Miete.
Seit April 2002 ist die Wohnung anderweitig vermietet.
Mit ihrer Klage haben die Kläger die Beklagten auf
Mietzahlung für die Monate Februar und März 2002 in Anspruch
genommen. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos
geblieben.
Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hat der
Bundesgerichtshof der Klage nunmehr in vollem Umfang
stattgegeben. Zur Begründung hat er ausgeführt, entgegen der
Ansicht des Landgerichts liege in der von den Parteien
getroffenen Vereinbarung kein Verstoß gegen § 573 c Abs. 4
BGB, nach welcher Vorschrift Vereinbarungen unwirksam sind,
welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen
Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen. Durch
den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die
einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage,
mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne,
stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein
Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den
Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen
bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.
Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes
spreche gegen ein Verbot von
Kündigungsausschlußvereinbarungen. Nach der bis zum 31.
August 2001 geltenden Rechtslage seien Vereinbarungen
zulässig gewesen, durch welche das Recht zur Kündigung für
eine begrenzte Zeit ausgeschlossen war. Trotz Abschaffung
des bisherigen "einfachen" Zeitmietvertrages und der
nunmehrigen Unzulässigkeit der Vereinbarung längerer
Kündigungsfristen, als diese in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmt
seien, sei in der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575
BGB ausdrücklich darauf hingewiesen worden, daß die Parteien
weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für
einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche
Kündigungsrecht beiderseits verzichten könnten. Hieraus sei
zu entnehmen, daß der Gesetzgeber den bisherigen
Rechtszustand nicht habe ändern wollen und bei Vereinbarung
eines Kündigungsverzichts nach Ablauf des festgelegten
Zeitraums sich lediglich die nunmehr dreimonatige
Kündigungsfrist des Mieters anschließen solle.
Auch der Schutzzweck des § 573 c Abs. 1 und 4 BGB gebiete
keine Einschränkung der Zulässigkeit eines
Kündigungsverzichts. Trotz der zur Begründung der Verkürzung
der Fristen für eine Kündigung durch den Mieter angeführten
"Mobilität" und "Flexibilität" habe der Gesetzgeber die
Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts
anerkannt und auch in anderem Zusammenhang die Stärkung der
Vertragsfreiheit betont. Darüber hinaus genieße der Mieter,
selbst wenn sich der Vermieter nicht in gleicher Weise
gebunden habe, im Anschluß an den Zeitraum des vereinbarten
Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz. Im übrigen
könnten, wie der vorliegende Fall zeige, durch eine
Weitervermietung - auch nach Stellung eines Nachmieters
durch den Mieter - die finanziellen Folgen für den Mieter im
Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall
abgemildert werden.
Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses
stelle auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Durch
die Neuregelung des Zeitmietvertrages solle eine
automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein
durch Zeitablauf, ohne daß der Mieter Kündigungsschutz
genieße, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe
verhindert werden. Die Regelung solle den Mieter vor dem
Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung
an den Vertrag, wie sie durch die Vereinbarung eines
befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt sei,
schützen.
Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - Karlsruhe,
den 22. Dezember 2003, Bundesgerichtshofs |
