Kündigungsausschluss
Der BGH entschied am 08.12.10 unter Az. VIII ZR 86/10, dass der zeitlich befristete Kündigungsausschluss bereits ab Vertragsabschluss gerechnet wird, nicht erst ab Mietbeginn. Im vorliegenden Fall ging es um einen Formularmietvertrag, der die ordentliche Kündigung für 4 Jahre ausschloss. Ab wann diese Frist gerechnet werden darf, entschied nun der BGH.

Am 27.06.05 schlossen Vermieter und Mieter den Formularvertrag, in welchem eine ordentliche Kündigung für die nächsten vier Jahre ausgeschlossen wurde. Mietbeginn war der 01.07.05. Sollte der Mieter vor Ablauf dieser Frist ausziehen wollen, so sollte ein Nachmieter gestellt werden. Der Mieter kündigte am 12.02.09 die Wohnung schriftlich zum 30.06.09, was der Vermieter jedoch als unwirksam ansah.

Der BGH entschied für den Mieter. Denn ein Kündigungsausschluss über vier Jahre hinaus hält das Gericht für eine unangemessene Benachteiligung. Auch die Möglichkeit der Stellung eines Nachmieters ändert nichts an der Tatsache, dass ein Kündigungsausschluss nicht über vier Jahre hinausgehen darf. Der Vermieter war davon ausgegangen, dass die Kündigung erst nach Ablauf der vier Jahre möglich sei, also erstmals zum 30.09.09 ausgesprochen werden könnte. Damit wäre aber die Vierjahresfrist überschritten. Auch in einem Formularmietvertrag darf der Kündigungsausschluss ab Vertragsschluss nicht länger als vier Jahre betragen. Andere Regelungen sind laut BGH rechtswidrig.

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