Unterzeichnen den Mietvertrag nicht die Parteien an sich, sondern Vertreter, ist die Wirksamkeit des Vertrages davon abhängig, ob die Vertreter Vertretungsmacht hatten. Handelt einer der Mitwirkenden ohne Vertretungsmacht, ist der Vertrag zunächst (schwebend) unwirksam und von der Genehmigung des Vertretenen abhängig, § 177 Abs. 2 BGB. Die Genehmigung kann formlos und sogar stillschweigend erteilt werden.

Bisher hat die Rechtsprechung dies zumindest dann angenommen, wenn das Mietverhältnis über Jahre hinweg vollzogen wurde, also das Mietobjekt übergeben worden ist und die Miete gezahlt wird (BGH, NJW 2005, 2225, 2226). Überraschend und nicht ganz nachvollziehbar ist daher die Ansicht des KG in einer aktuellen Entscheidung. Danach soll trotz jahrelanger Durchführung des Vertrages erst die Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete die erforderliche Genehmigung des Vermieters beinhalten. Vorher sei der Vertrag ungeachtet seines Vollzugs schwebend unwirksam, da der Mieter eine Genehmigung nicht gefordert habe.

Da die Unterzeichnung eines Dritten anstelle der Partei an sich bei langfristigen Mietverträgen immer auch zu Schriftformproblemen führen kann, sollten die Vertretungsverhältnisse rein vorsorglich bereits vor Vertragsschluss umfassend geprüft, in der Vertragsurkunde schriftlich niedergelegt und bestenfalls belegt werden. Werden Fehler während des Mietverhältnisses festgestellt, empfiehlt sich ein klarstellender Nachtrag.

Autor: Baumgarten - Fundstelle: KG, Beschluss vom 30. November 2009, 12 U 23/09, ZMR 2010, 443

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