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Gewerbliche Nutzung
Bei der gewerblichen Nutzung einer Mietwohnung kommt es sehr
stark darauf an, um welche Form von Gewerbe es dabei geht.
Ein Home-Office wird z.B. ohne besondere Zustimmung des
Vermieters oder der andern Mietparteien möglich sein. Hierzu
zählt z.B. die Arbeit als Autor. Entscheidend ist, dass es
sich um ein Gewerbe handelt, bei dem es keinen Kundenbetrieb
innerhalb der Wohnung gibt.
Aber auch bei geringem Kundenbetrieb kann der Vermieter die
gewerbliche Nutzung der Mietwohnung nicht grundsätzlich
untersagen. Er muss dann jedoch darüber in Kenntnis gesetzt
werden. Vorausgesetzt die Mitbewohner des Hauses werden
nicht in unzumutbar belästigt, muss der Vermieter die
gewerbliche Nutzung zumindest dulden.
In anderen Fällen, in denen die gewerbliche Nutzung die
gesamte Wohnung unverhältnismäßig in Anspruch nimmt und die
anderen Mietparteien in Mitleidenschaft gezogen werden
könnten, bedarf es der Zustimmung des Vermieters.
Gegebenfalls kann dann auch ein Aufpreis zur üblichen
Wohnmiete erhoben werden. Dies gilt auch dann, wenn die
Nachbarn nichts gegen die gewerbliche Nutzung einwenden. Zur
Orientierung des neuen Mietpreises gelten dann die
ortsüblichen Mietpreise für gewerbliche Räume. |
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Gewerbliche Nutzung
Das Mietrecht unterscheidet die gewerbliche
Nutung von Gebäuden und Wohnungen und die Wohnraummiete.
Diese Abgrenzung ist überaus wichtig, denn die meisten
Mieterschutzvorschriften, die das deutsche Mietrecht kennt,
beziehen sich ausschließlich auf den Wohnraum. Somit sind in
einem Mietvertrag für die gewerbliche Nutzung sehr viele
Vertragsklauseln erlaubt, die bei einem Mietvertrag über
Wohnraum unwirksam wären. Wie verhält es sich aber nun, wenn
in einem Mietvertrag über Wohnraum, er auch als solcher
ausgeschrieben ist, ein Arbeitszimmer eingerichtet wird?
Grundsätzlich wird durch einen Mietvertrag über Wohnraum
nicht vereinbart, dass jedwede gewerbliche Tätigkeit in der
Wohnung ausgeschlossen wird. Es darf sich nur nicht so
gestalten, dass die Wohnung ausschließlich zu gewerblichen
Zwecken verwendet wird. So darf eine Wohnung, die als
Wohnraum angemietet ist, nicht als Bordell, Friseur oder als
Praxis Verwendung finden. Richtet der Mieter in einer
Wohnung trotzdem ein Gewerbe ein, verhält er sich
vertragswidrig.
Der
Vermieter kann in diesem Fall eine Abmahnung aussprechen.
Stellt der Mieter die gewerbliche Tätigkeit dann nicht ein,
berechtigt dies den Vermieter zu einer außerordentlichen
Kündigung. Nutzt der Mieter allerdings nur einen Teil
eines Raumes zu gewerblichen Zwecken und es ist kein
Publikumsverkehr gegeben, dann ist die teilweise gewerbliche
Nutzung von Wohnräumen erlaubt. Dies ist aber nur der Fall,
wenn die Wohnung weiterhin überwiegend zu Wohnzecken
verwendet wird (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Köln
1988, Rn. 156, Abschn. II). In einigen Mietverträgen über
Wohnraum ist ein Verbot zur gewerblichen Nutzung mit
Erlaubnisvorbehalt gegeben. In diesem Fall muss der Mieter
den Vermieter um Erlaubnis bitten und dieser ist zur
Erteilung der Erlaubnis verpflichtet. Dies aber wiederum
auch nur dann, wenn Dritte durch die gewerbliche Tätigkeit
nicht belästigt werden oder die Wohnung in ihrer
Beschaffenheit nicht verändert wird. Des Weiteren darf sich
die Gefahr der Beschädigung weder für die Wohnung noch für
das Grundstück ergeben (vgl. Sternel a. a. O.;LG Berlin WM
1974, 258, auch AG Frankfurt WuM 1996, 532). |
