Formularmietvertrag
Um einen Mietvertrag anzuschließen, bedienen sich die meisten Vermieter heute eines Formularmietvertrags. Die Vereinbarungen die in einem solchen Formularmietvertrag getroffen werden, sind je nach Quelle unterschiedlich und teilweise auch für die eine oder die andere Vertragpartei mehr oder weniger vorteilhaft. Die Klauseln, die in einem Formularmietvertrag enthalten sind, gelten als allgemeine Geschäftsbedingungen, deren gesetzliche Grundlage der § 305ff des Bürgerlichen Gesetzbuches darstellt. Jedoch haben hier individuell getroffenen Vereinbarungen Vorrang vor diesen allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305 b), sofern diese dem geltenden Gesetz entsprechen. Die Gerichte gehen dabei von den Formularklauseln aus, sofern diese in mehreren unabhängig voneinander abgeschlossenen Mietverträgen identisch vorkommen.

Dabei stellen die Gerichte besonders im Bereich des Mieterschutzes sehr hohe Anforderungen an die Formularklauseln. Dies ist darin begründet, dass Individualklauseln den beiseitigen, individuellen Willen der Vertragparteien ausdrücken, während es sich bei Formularklauseln um pauschale und allgemeine Regelungen handelt. Der Mieter, die schwächere Vertragspartei, muss theoretisch diese Klauseln akzeptieren, auch wenn sie nicht seinem Willen entsprechen. In der Praxis jedoch sorgen die Gerichte dafür, dass Mieter durch Formularklauseln nicht unangemessen benachteiligt werden. So hat beispielsweise der Bundesgerichtshof Formularklauseln, die sich auf starre und zu kurze Fristen für Schönheitsreparaturen erstrecken, für ungültig erklärt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch hat geregelt, dass der Mieter weder für Nebenkosten aufkommen, noch Schönheitsreparaturen durchführen muss. Die Verpflichtungen dazu können aber durch individuelle Abreden dem Mieter auferlegt werden. Dennoch kann der Vermieter nicht alle Nebenkosten auf seinen Mieter umlegen, was heute in den meisten Formularmietverträgen so geregelt ist. Laut der Betriebskostenverordnung gibt es insgesamt 17 verschiedene Positionen, die auf den Mieter umgelegt werden können. Darunter befindet sich die Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasserversorgung oder auch die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen. Eine Position, die der Vermieter nicht umlegen kann, sind beispielsweise Kreditzinsen, Bankgebühren oder Rücklagen für die Instandhaltung.

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