Erschließungsbeiträge: Haftung muss im Kaufvertrag geregelt werden
Eine Regelung im Kaufvertrag, die den Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, jegliche Erschließungsbeiträge zu übernehmen, ist auf jeden Fall bindend. Dies gilt auch dann, wenn die berechnete Erschließungsmaßnahme Jahre oder gar Jahrzehnte zurückliegt. Zu diesem Urteil kamen die Richter am OLG Saarbrücken.

Im vorliegenden Fall wurde eine entsprechende Klausel bei einem Grundstücksgeschäft aufgenommen, das im Jahr 1991 abgewickelt wurde. Im Jahr 2003, also 12 Jahre später, sahen sich die jetzigen Eigentümer mit einer Nachforderung konfrontiert, die aufgrund einer Änderung der Beitragssatzung im Jahr 2002 entstanden war. Die der Rechnung zugrunde liegende Erschließungsmaßnahme wurde jedoch schon vor Jahrzehnten, also vor dem Grundstückskauf durchgeführt, weshalb die Eigentümer den Verkäufer in die Pflicht nahmen.

Das OLG Saarbrücken gab den Eigentümern Recht und wies in der Begründung darauf hin, dass sich der Verkäufer schriftlich zur Übernahme sämtlicher Erschließungskosten verpflichtet habe. Es wurde außerdem klar, dass es in diesem Zusammenhang keine Rolle spielt, wie lange die Maßnahme zurückliegt (OLG Saarbrücken, Urteil v. 04.04.2006, 4 U 377/05).

Erschließungsbeiträge ( Umlage auf den Mieter)
Im Mietrecht ist ganz genau definiert, welche Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Grundlage hierzu bietet der § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. BerechnungsVO 2004. Demnach sind Erschließungsbeiträge, die eine Gemeinde beispielsweise für den Straßenbau erhebt, nicht auf den Mieter umlegbar. Erschließungskosten sind als ein Teil der Investitionskosten für das Gebäudegrundstück anzusehen und sind auch bei der neuen Berechnungsverordnung vom 1. Januar 2004 nicht als Betriebskosten aufgeführt. Das Amtsgericht Greiz urteilte am 30. Juli 1998 (Az: 1 C 259/98), nach alter Rechtslage, an der sich auch durch die Mietrechtsreform nichts verändert hat, dass der Straßenausbaubeitrag von der Mieterin nicht
bezahlt werden muss.

Im Urteil heißt es, dass die Mieterin der Vermieterin keinen Straßenausbaubeitrag schulde, denn die §§ 7 und 7a des Thüringer Kommunalabgabengesetzes stellt eine Ermächtigungsgrundalge für die Kommunen dar, Beiträge für die Deckung des Aufwandes für ihre öffentlichen Einrichtungen zu erheben. Die Beiträge für die Erweiterung und Verbesserung von Ortsstraßen dienen, sind bereits als Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetz ähnlich angesehen. Zudem wird eine Deckungsgrundlage für Investitionsaufwendungen geschaffen. Beides stellt sich im Sinne des § 5 Abs. 2 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung als Erschließungskosten dar. Damit sind dies Kosten des Baugrundstücks und nicht Kosten, die in die Betriebskostenabrechung aufgenommen werden können. Die Abgaben gelten auch nicht als laufende öffentliche Lasten, denn diese müssen beispielsweise mit der Grundsteuer vergleichbar sein. Genau dies ist bei den Beiträgen, die im konkreten Fall als Teilbeiträge erhoben wurden, nicht der Fall.

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