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Endrenovierungsklauseln
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden,
dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des
Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender
Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in
Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter
unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer
Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält
zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung:
"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem.
Anlage zurückzugeben."
In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:
"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem
einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist
die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände
sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die
Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert.
Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."
Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt,
dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der
Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht
verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als
unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der
Kläger zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger
hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass
Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der
Folge, dass die Kläger zur Vornahme von
Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet
sind.
Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, folgt weder aus
dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der
Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit
auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein
Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines
durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin
näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch
renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten
Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.
Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die
Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter
unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der
Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass
eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten
Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie
den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des
Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der
letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.
Danach benachteiligt eine
Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom
Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der
Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann
unangemessen, wenn ihn während der Dauer des
Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von
Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den
Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses
auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt
hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen
vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des
Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf
bestünde.
Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, AG Bremen -
Urteil vom 21. Februar 2006 - 25 C 371/05 ./. LG Bremen -
Urteil vom 3. November 2006 - 4 S 112/06, Bundesgerichtshofs |
