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Zur
Darlegungs- und Beweislast im Schadensersatzprozeß des
Mieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung.
Die Kläger waren Mieter einer Wohnung im Erdgeschoß eines
Hauses in Mannheim, das ursprünglich im Eigentum der Eltern
der Klägerin zu 2 und des Beklagten stand. Seit Herbst 1998
ist der Beklagte, der die im gleichen Haus gelegene
Souterrainwohnung bewohnt, Eigentümer des Hausgrundstücks.
Im Dezember 1998 kündigte der Beklagte das mit den Klägern
bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der
Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere
Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Kläger räumten die
Wohnung und mieteten eine andere Wohnung zu einem höheren
Mietzins. In der folgenden Zeit nahm der Beklagte in der
Erdgeschoßwohnung Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in
das Jahr 2002 hinzogen. Nachdem er geheiratet hatte,
vermietete er die Erdgeschoßwohnung Mitte des Jahres 2002
anderweitig. Er lebt mit seiner Ehefrau in der durch Umbau
vergrößerten Souterrainwohnung.
Die Kläger haben Schadensersatz wegen Umzugskosten und wegen
der Differenz zwischen der ursprünglichen und der in der
neuen Wohnung gezahlten Miete verlangt sowie die
Feststellung begehrt, daß der Beklagte verpflichtet ist,
auch den künftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden
zu ersetzen. Sie haben vorgetragen, der Beklagte habe zu
keinem Zeitpunkt beabsichtigt, die Erdgeschoßwohnung selbst
zu nutzen. Der Beklagte hat vorgetragen, er habe sich erst
zu Beginn des Jahres 2002 entschlossen, seine
Lebensgefährtin zu heiraten und die Souterrainwohnung zur
gemeinsamen Ehewohnung auszubauen, weil die
Erdgeschoßwohnung als Familienwohnung zu klein sei.
Die Klage hatte in den Vorinstanzen überwiegend Erfolg. Die
vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten
führte zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das
Berufungsgericht, weil es weiterer Feststellungen zu der
Frage bedarf, ob der von dem Beklagten mit der Kündigung
geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben war.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine
Rechtsprechung bestätigt, daß ein Vermieter, der schuldhaft
eine Kündigung ausspricht, die wegen eines fehlenden
Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter zum
Schadensersatz verpflichtet ist. Nicht gefolgt ist der
Bundesgerichtshof der Auffassung des Berufungsgerichts, daß
der Vermieter für das Vorliegen seines mit der Kündigung
behaupteten Selbstnutzungswillens die Darlegungs- und
Beweislast trage.
Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen
Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen
darzulegen und zu beweisen. Diese Verteilung der Beweislast
gilt auch für den Schadensersatzanspruch, den der Mieter
gegen den früheren Vermieter wegen einer unberechtigten
Eigenbedarfskündigung geltend macht. Eine sachliche
Rechtfertigung dafür, bei diesem Anspruch von dem
allgemeinen Grundsatz der Beweislastverteilung abzuweichen,
ist, wie der Bundesgerichtshof im einzelnen ausgeführt hat,
nicht gegeben. Der Mieter wird dadurch, daß ihm der Beweis
für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters
auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der
Vermieter darf sich im Prozeß nicht darauf beschränken, die
Behauptung des Mieters, daß der Kündigung ein
Selbstnutzungswille des Vermieters nicht zugrunde gelegen
habe, schlicht zu bestreiten. Setzt der Vermieter den mit
der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem
Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der
Verdacht nahe, daß der Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur
vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es dem
Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen,
aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte
Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der
Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der
Beweis, daß ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon
vorher nicht bestanden hatte.
Daß der Beklagte seinen ursprünglichen Selbstnutzungswillen
und die tatsächlichen Gründe für dessen spätere Aufgabe
substantiiert und plausibel dargelegt hat, war für das
Revisionsverfahren zu unterstellen. Daher ist es nun Sache
der Kläger, ihre anspruchsbegründende Behauptung, der
Beklagte habe von Anfang an nicht beabsichtigt, in die von
ihnen gemietete Wohnung einzuziehen, zu beweisen. Die Kläger
haben für ihr Vorbringen auch Zeugenbeweis angetreten.
Das Vorbringen der Kläger war nicht bereits aufgrund eines
Beweises des ersten Anscheins als erwiesen anzusehen. Der
Bundesgerichtshof hat offengelassen, ob unter bestimmten
Voraussetzungen ein Anscheinsbeweis zugunsten des Mieters
dafür sprechen kann, daß ein Eigenbedarf schon ursprünglich
nicht bestand, wenn der mit der Kündigung behauptete
Eigenbedarf nicht verwirklicht wird. Im vorliegenden Fall
waren die Voraussetzungen für einen Beweis des ersten
Anscheins jedenfalls nicht erfüllt, weil allein der große
zeitliche Abstand zwischen der Räumung der Wohnung und deren
erneuter Vermietung es nicht als hinreichend naheliegend
erscheinen läßt, daß sich der Beklagte bereits vor dem
Auszug der Kläger zur Neuvermietung der Wohnung entschlossen
hatte.
Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, AG Mannheim - 17 C
423/02 ./. LG Mannheim - 4 S 23/03, Karlsruhe, den 18. Mai
2005, Bundesgerichtshof |
