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Büro Wohnung
Im Mietrecht wird ganz eindeutig zwischen der gewerblichen
Miete und der Wohnraummiete unterschieden. Diese
Unterscheidung ist insofern wichtig, da die
Mietvorschriften, die es im deutschen Mietrecht gibt, nur
für die Wohnraummiete ihre Gültigkeit haben. Im
Umkehrschluss bedeutet dies, das bei gewerblichen
Mietverträgen so gut wie alle Vertragsklauseln erlaubt sind,
bzw. hier solche Klauseln wirksam sind, die bei einem
Wohnraummietervertrag unwirksam wären. Die bedeutet auch,
dass wenn im Mietvertrag die Klausel "nur zu Wohnzwecken"
enthalten ist, die Wohnung auch nur als Wohnraum genutzt
werden kann.
Enthält der Mietvertrag die
Klausel "die Nutzung der Wohnung zu Gewerbszwecken ist nur
mit Erlaubnis des Vermieters gestattet", dann kann der
Mieter hier ein Arbeitszimmer einrichten, muss dabei aber
einige Punkte beachten. Grundsätzlich kann durch diese
beiden Regelungen nicht ausgeschlossen werden, dass in der
Wohnung keinerlei gewerblichen Tätigkeiten nachgegangen
wird. Jedoch darf die Wohnung dann nicht rein zu
gewerblichen Zwecken genutzt werden und somit beispielsweise
auch nicht als Bordell, Friseursalon oder als Praxis dienen.
Nutzt der Mieter die Wohnung dennoch rein zu gewerblichen
Zwecken, verhält er sich vertragswidrig, sodass der
Vermieter nach einer Abmahnung eine außerordentliche
Kündigung vornehmen kann, sofern der Mieter nach der
Abmahnung die gewerbliche Tätigkeit nicht einstellt. Die
Kündigung ist vor allem dann wirksam, wenn durch die
gewerbliche Tätigkeit die anderen Mieter des Hauses
belästigt werden.
Kein
vertragswidriges Verhalten liegt aber vor, wenn der Mieter
nur einen kleinen Teil eines Raumes nutzt, um sich dort ein
Büro einzurichten, in dem er einer gewerblichen Tätigkeit
nachgeht. Dies ist aber nur solange der Fall, wie es keinen
Publikumsverkehr gibt oder die anderen Mieter des Hauses
nicht in einer anderen Art und Weise belästigt werden. Die
teilweise Nutzung der Wohnräume zu gewerblichen Zwecken ist
solange gerechtfertigt, solange die Wohnung überwiegend zu
Wohnzwecken genutzt wird . Ist im Mietvertrag ein Verbot der
gewerblichen Nutzung des Wohnraums mit einem
Erlaubnisvorbehalt durch den Vermieter definiert, dann ist
der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet.
Dies aber
wieder auch nur dann, wenn eine Belästigung der andern
Mieter ausgeschlossen werden kann und wenn die
Beschaffenheit der Wohnung nicht verändert wird. Der
Vermieter muss seine Zustimmung auch nur dann geben, wenn
sich durch die gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung die
Gefahr einer Beschädigung weder für die Wohnung selbst, noch
für das Grundstück erhöht (vgl. O.;LG Berlin WM 1974, 258,
AG Frankfurt WuM 1996, 532). |
