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Fehlerhafter Umlageschlüssel in der
Betriebskostenabrechnung
Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige
VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute
entschieden, daß die gesetzliche Frist von längstens zwölf
Monaten zur Abrechnung über Betriebskosten-vorauszahlungen
des Mieters vom Vermieter auch mit einer Abrechnung gewahrt
werden kann, in der ein anderer Umlageschlüssel verwendet
und angegeben wird, als dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Es handelt sich dabei um einen inhaltlichen Fehler der
Abrechnung, der später korrigiert werden kann und muß. Nach
Ablauf der Frist ist allerdings eine Korrektur zu Lasten des
Mieters ausgeschlossen.
In dem zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Umlage
der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen. Der
Vermieter hatte jedoch für 2001 im Laufe des Jahres 2002
eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen
vorgelegt und damit zunächst 658,01 € gefordert. Auf den
Widerspruch der Mieter übersandte er erst im Februar 2003
eine auf der Grundlage der Miteigentumsanteile geänderte
Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 694,14 € endete.
Diesen Betrag machte der Vermieter mit seiner Klage geltend.
Amts- und Landgericht hatten die Klage abgewiesen. Der
Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, daß die Mieter
zur Nachzahlung des 2002 abgerechneten geringeren Betrages
von 658,01 € verpflichtet sind.
Der Vermieter muß dem Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des
zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums
mitteilen. Diese Verpflichtung hat der Bundesgerichtshof mit
der im Jahr 2002 übersandten Abrechnung für 2001 als erfüllt
angesehen. Die Abrechnungsfrist wird nach einhelliger
Ansicht mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung
gewahrt; auf deren inhaltliche Richtigkeit kommt es für die
Einhaltung der Frist nicht an. Nach Auffassung des
Bundesgerichtshofs stellt die in der Abrechnung angegebene
Verwendung eines anderen als des vertraglich vereinbarten
Umlageschlüssels einen inhaltlichen Fehler, aber keinen
formellen Mangel der Abrechnung dar.
Er hat dies
aus dem Sinn und Zweck der Abrechnung hergeleitet, die den
Mieter damit er innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist
Gewißheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er
mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muß in die
Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters
nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch
nachzuvollziehen. Für den durchschnittlich gebildeten,
juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten
Mieter, auf dessen Verständnis es ankommt, ist bei einer
Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, daß diese im
Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen
inhaltlichen Fehler aufweist und der Korrektur bedarf.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist allerdings nach Ablauf der
Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die
Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter
ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die
verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Im Februar
2003 war deshalb eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr
2001 zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Urteil vom 17.
November 2004 VIII ZR 115/04. Karlsruhe, den 17. November
2004. Bundesgerichtshof |
