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Für den
Fall, dass eine Nachforderung seitens der Mieter im Zuge der
Übernahme der Zwangsverwaltung besteht, muss der
Zwangsverwalter die Abrechnung eines Miethauses
auch für
Zeiträume vornehmen, die vor seiner Tätigkeit als
Zwangsverwalter liegen. In diesem Zusammenhang muss er von
den Mietern bereits geleistete Vorauszahlungen erstatten,
auch wenn er ebendiese
Zahlungen vom Vermieter selbst noch nicht erhalten hat.
Der Fall:
Die Mieter, die hier als Kläger auftreten, mussten einen
Vorschuss von damals 269,19 DM sowie einen
Vorschuss für Heizung und Warmwasser von 131,25 DM pro Monat
leisten. Die
Abrechnung der Vorschüsse erfolgte jedes Jahr zum 31.12.
bzw. 01.01.
Am 20.01.1999 wurde gerichtlich eine Zwangsverwaltung
angeordnet, wobei der Beklagte als Zwangsverwalter
eingesetzt wurde. Laut einer am 01.08.2000 noch von der
Vorgängerverwaltung erstellten
Betriebskostenabrechnung des Jahres 1998 hatten die Kläger
einen Überschuss von 1999,75 DM an Vorschüssen gezahlt, die
Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser war darin
noch nicht
enthalten, da sei noch nicht vorlag. Die Kläger vertraten
die Auffassung, dass der Beklagte zur Auszahlung dieses
Guthabens, erhöht oder reduziert durch die weiteren
Nebenkostenabrechnungen,
verpflichtet sei. Diese Auffassung wurde vom Beklagten
verneint, da er 1998 noch nicht als Zwangsverwalter tätig
gewesen sei.
Das Urteil mit Begründung:
1. Auch wenn es selbst bei den Gerichten unterschiedliche
Meinungen darüber gibt, ob ein Zwangsverwalter auch
Betriebskosten vor der Zeit seiner Bestellung abrechnen muss
und etwaige Überschüsse
dann auch auszahlen muss, wurde dies in diesem Fall so
gesehen. Begründet wurde die Sichtweise damit, dass die
Abrechnung für das betreffende Jahr 1998 noch offen gewesen
sei, als der
Zwangsverwalter eingesetzt wurde.
2.
a) Weiter wird das Urteil damit begründet, dass der
Zwangsverwalter entsprechend dem § 152, Absatz 1 ZVG ab dem
Zeitpunkt seiner Bestellung sämtliche Rechte und Pflichten
eines Vermieters
übernimmt.
b) Daraus ergibt sich, dass auch noch nicht abgerechnete
Zeiträume, die vor der Bestellung des Zwangsverwalters
liegen, zu dessen Verantwortungsbereich zu zählen ist.
c) Die Nachforderung von Nebenkosten kann erst dann gestellt
werden, wenn dem Mieter eine Abrechnung über den
betreffenden Zeitraum zugestellt wurde, was im vorliegenden
Fall nicht gegeben war.
Dementsprechend wurde der Beklagte verpflichtet die noch
fehlenden Abrechnungen der Nebenkosten für das Jahr 1998
durchzuführen und den Überschuss an die Mieter auszuzahlen
bzw. eine
eventuelle Unterdeckung von den Mietern nachzufordern.
d) Daraus ergibt sich, dass der Zwangsverwalter den bereits
festgestellten Überschuss von 1999,75 DM aus dem Jahr 1998
auszahlen muss. Darüber hinaus muss er die Nebenkosten für
dasselbe Jahr
abrechnen und den Differenzbetrag ebenfalls auszuzahlen bzw.
nachfordern.
Betriebskostenabrechnung durch Zwangsverwalter VIII 333/02 –
LG Berlin, AG Lichtenberg |
