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Betriebskostenabrechnung
Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die
Betriebskostenabrechnung durch Anerkenntnis des Mieters
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu
entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern
kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen
Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine
formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter
aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung
begleichen.
Dem heute verkündeten Urteil lag im Wesentlichen folgender
Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von
den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung.
Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die
Beklagten die Klägerin, ihnen die noch ausstehenden
Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das
Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit
Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter
der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für
den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von
602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt
erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate".
Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00";
in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die
Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem
Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die
Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die
Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei
unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit
Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht
hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht
zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abrechnung
vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht
ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt
sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl
"3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses
von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll.
Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil"
angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom
Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit
zwölf Monaten ergeben soll.
Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für den
Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die
Klägerin damit ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2
BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für
Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats
nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt
hat. Daher war die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB
mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung
ausgeschlossen.
Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine
Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter
im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt
haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu
begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift
des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut
beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den
Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet
auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung
keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist
besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu
sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung
entgegen.
Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches
Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, ist dies von
der Revision nicht angegriffen worden.
Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07. AG Wermelskirchen
- 2 C 141/05 - Urteil vom 29. August 2006. LG Köln - 6 S
378/06 - Urteil vom 22. Februar 2007. Karlsruhe, den 9.
April 2008. Bundesgerichtshof |
