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Betreuten Wohnen
Bundesgerichtshof entscheidet über vertragliche
Kündigungsgründe beim Betreuten Wohnen. Die Beklagte, ein
mit dem Bayerischen Roten Kreuz verbundenes Unternehmen,
unterhält in München in einer Wohnungseigentumsanlage einen
Senioren-Wohnsitz. Sie hat die hierfür erforderlichen
Wohnungen von mehr als 200 Wohnungseigentümern zum Zweck des
Betriebs eines "Senioren-Wohnheimes" angemietet und darf im
Rahmen dieser Zweckbestimmung die Eigentumswohnungen an
Dritte weitervermieten. Die (jetzt 81-jährige) Klägerin
bewohnt aufgrund eines mit der Beklagten geschlossenen
„Pensionsvertrags“ mit Wirkung vom 1. Mai 2001 ein aus zwei
Zimmern, Kochnische, Bad/WC, Diele und Balkon bestehendes,
abgesehen von einer Einbauküche unmöbliert überlassenes
Appartement von 47 m² Größe.
Zu den im Vertrag beschriebenen Grund- und
Serviceleistungen, für die monatlich ein
„Netto-Pensionspreis“ von 2.295 DM zu entrichten ist,
gehören neben der Nutzung des Appartements das Recht zur
Mitbenutzung aller Gemeinschaftseinrichtungen, eine
Notrufbereitschaft rund um die Uhr durch hauseigenes
Fachpersonal, erste Hilfe zu jeder Tages- und Nachtzeit
sowie bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Betreuung
durch das Pflegepersonal der Beklagten im Appartement bis zu
zehn Tagen pro Jahr. Hinzu treten eine Reihe weiterer
Beratungs- und Betreuungsdienste und Angebote. An zusätzlich
zu entgeltenden Leistungen nimmt die Klägerin das
Mittagessen und die Reinigung ihres Appartements in
Anspruch. Es unterliegt nach dem Vertrag ihrer Entscheidung,
ob sie im Bedarfsfall für die Erbringung von gesondert zu
vergütenden Pflegeleistungen den hauseigenen oder fremde
Dienste in Anspruch nimmt. Der auf Lebenszeit des Bewohners
abgeschlossene Vertrag enthält in § 19 Regelungen zur
Kündigung, die an die Kündigungsbestimmungen des
Heimgesetzes angelehnt sind.
Die Beklagte teilte den Bewohnern im Juni 2002 mit, sie
wolle die vertragliche Laufzeit der Mietverhältnisse mit den
Eigentümern nicht verlängern, was bedeute, daß der Betrieb
des Senioren-Wohnsitzes zum 31. Dezember 2005 auslaufen
werde. Die Wohnungen würden somit zum 1. Januar 2006 an die
Eigentümer zurückgegeben. Zugleich wies sie darauf hin, sie
und das Bayerische Rote Kreuz betrieben mehrere Häuser, in
die die Bewohner ohne großen Aufwand umziehen könnten. Der
Umzug werde von ihr organisiert, und die Bewohner würden
insoweit tatkräftig unterstützt. Als Grund für ihre
Entscheidung wurde angegeben, der Weiterbetrieb des
Senioren-Wohnsitzes erfordere die Erfüllung weitreichender
behördlicher Auflagen und die Tätigung von Investitionen,
die wirtschaftlich nicht verkraftet werden könnten. Die
Beklagte hat den Pensionsvertrag mit der Klägerin noch nicht
gekündigt.
Auf die von der Klägerin erhobene Feststellungsklage hat das
Amtsgericht der Beklagten eine an das Heimgesetz angelehnte
Kündigungsmöglichkeit versagt und gemeint, die in dem
Pensionsvertrag insoweit geregelten Kündigungsgründe
verstießen gegen §§ 543, 569 Abs. 5 BGB. Dabei ist das
Amtsgericht davon ausgegangen, daß das Schwergewicht des
Vertrags, der das sog. Betreute Wohnen betrifft,
mietvertraglich sei. Das Landgericht, das diese Frage
offengelassen hat, hat die Klage abgewiesen, weil weder
mietvertragliche, dienstvertragliche noch heimvertragliche
Regelungen eine Kündigung generell ausschlössen. Es hat die
Revision zugelassen, weil die Frage von grundsätzlicher
Bedeutung sei, ob in Pensionsverträgen der vorliegenden Art
Kündigungsmöglichkeiten vorgesehen werden könnten, die sich
an das Heimgesetz anlehnten. Mit ihrer Revision hat die
Klägerin zunächst die Wiederherstellung des
amtsgerichtlichen Urteils begehrt. Während des
Revisionsverfahrens hat sie selbst den Pensionsvertrag mit
der Beklagten gekündigt. Sie bewohnt das Appartement jetzt
aufgrund eines mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags
weiter und beschafft sich die bisher von der Beklagten
erbrachten Dienste von Dritten. Mit Rücksicht auf diese
Kündigung haben die Parteien in der mündlichen
Revisionsverhandlung die Hauptsache übereinstimmend für
erledigt erklärt.
In der hiernach nur noch veranlaßten Entscheidung über die
Kosten des Rechtsstreits, die unter Berücksichtigung des
bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu
ergehen hatte, hat der III. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs die vertragliche Vereinbarung von
Kündigungsmöglichkeiten, die sich an das Heimgesetz
anlehnen, für zulässig erachtet. Dabei mußte er mangels
hinreichender Feststellungen in den Vorinstanzen offen
lassen, ob auf den Pensionsvertrag nicht schon deshalb das
Heimgesetz anzuwenden ist, weil der Senioren-Wohnsitz als
Heim anzusehen ist. Allerdings bestand nach der
Revisionsverhandlung kein Zweifel daran, daß das in dem
nicht aufgegliederten Pensionspreis enthaltene Entgelt für
die Betreuungspauschale nicht von untergeordneter Bedeutung
war. Der III. Zivilsenat hat deshalb befunden, eine allein
mietrechtliche Betrachtung der Vertragsbeziehung werde der
Bedeutung der mit der Betreuung zusammenhängenden
Vertragselemente nicht gerecht. Das zeige sich etwa bei
einer Beendigung des Zwischenmietverhältnisses. Daß hier der
Eigentümer des Wohnraums in das Mietverhältnis eintrete, sei
eine angemessene Lösung für die Nutzung der Wohnung,
entspreche aber nicht den Erwartungen des Mieters für die
verabredeten Betreuungsleistungen. Nehme die Betreuung bei
der vertraglichen Gestaltung keine untergeordnete Rolle ein,
bestünden keine Bedenken gegen eine Kündigungsmöglichkeit
bei einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners,
wenn eine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich sei –
hier stünden die Grenzen eines Betreuten Wohnens ohnehin in
Frage – und bei einer Einstellung oder wesentlichen
Veränderung des Betriebs des Senioren-Wohnsitzes.
Zu dieser
Kündigungsmöglichkeit hat der III. Zivilsenat ausgeführt,
sie stehe keineswegs im freien Belieben des Betreibers,
sondern sei nur gerechtfertigt, wenn die Fortsetzung des
Vertrags für diesen eine unzumutbare Härte darstellen würde.
In diesem Zusammenhang sei das Interesse des
Vertragspartners, in der gewählten Einrichtung auf Dauer
bleiben zu können, zu berücksichtigen. Zugleich sei zu
beachten, daß mit einer solchen Kündigungsmöglichkeit die
Pflicht verbunden sei, dem Bewohner eine angemessene
anderweitige Unterkunft und Betreuung zu zumutbaren
Bedingungen nachzuweisen und die Kosten des Umzugs in
angemessenem Umfang zu tragen. Ob die Voraussetzungen für
eine solche Kündigung hier vorlagen, war nicht Gegenstand
der Klage. Da sich die Klägerin mit ihrem Rechtsstandpunkt
einer alleinigen Anwendbarkeit der mietrechtlichen
Kündigungsbestimmungen für Wohnraum nicht durchsetzen
konnte, hat der III. Zivilsenat die Kosten des
Revisionsverfahrens ihr auferlegt.
Beschluß vom 21. April 2005 – III ZR 293/04, AG München -
453 C 21545/02 ./. LG München I - 31 S 15357/03, Karlsruhe,
den 21. April 2005. Bundesgerichtshof |
