Außerordentliche fristlose Kündigung
Das BGB sieht unter § 543 die außerordentliche fristlose Kündigung einer Mietwohnung aus wichtigem Grund nur in zwei Fällen für möglich. Erstens, wenn zwei Termine für den Mietzins nicht eingehalten wurden oder zumindest erhebliche Teile nicht beglichen wurden oder aber wenn über einen längeren Zeitraum die Miete nur in Teilen beglichen wird und die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht ist. Aus letzterem Grund hatte eine Vermieterin gegen ihren Mieter geklagt und vor dem Bundesgerichtshof Recht bekommen. Hier ging es ganz konkret darum, dass der Mieter seine Miete über einen längeren Zeitraum nur vermindert gezahlt hatte. Mittlerweile war ein Zahlungsrückstand von über 5000 Euro für die Miete und über 2000 Euro für die Nebenkosten aufgelaufen, was die Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung veranlasst hatte.

Außerordentliche Kündigung bei Gewerberäumen
Ein Mieter mietete von einem Vermieter zwei Appartments an. Eine wichtige Rolle in einem späteren Rechtsurteil des OLG Frankfurt spielte dabei die Tatsache, dass er diese Räume weitervermietete, um damit sein Leben zu finanzieren. Gemäß Mietvertrag sollte die Miete am dritten Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter gezahlt werden. Der Mieter zahlte jedoch nur sehr unpünktlich und in wechselnden Zeitabständen. Der Vermieter mahnte dies mehrmals an. Nachdem der
Mieter sein Verhalten nicht änderte, legte der Vermieter Räumungsklage ein. Da der Mieter aber alle Mietrückstände beglichen hatte, weigerte er sich, die Appartments zu räumen.

Das OLG Frankfurt befasste sich unter Az. 2 U 220/09 mit diesem Fall. Es gab mit Urteil vom 16.06.10 dem Vermieter recht. Denn obwohl der Mietvertrag als Mietvertrag über Wohnraum geschlossen worden war, hatte er diesen Zweck nie erfüllt. Der Mieter hatte die Räume nie selbst bewohnt und auch nur zu dem Zweck angemietet, sie weiterzuvermieten. Daher handelt es sich hierbei nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum, sondern vielmehr um einen gewerblichen Mietvertrag. Solche Mietverträge erlauben aber auch dann eine außerordentliche Kündigung, wenn die Miete beständig unpünktlich bezahlt wird. Auch der Ausgleich der Rückstände änderte an dem Sachverhalt nichts mehr, ebenso nicht § 569 Abs. 3 BGB, der hier aufgrund der Auslegung des Mietvertrags keine
Anwendung fand.

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