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Aufzugskosten
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden,
dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb
eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter
einer Erdgeschosswohnung umlegen darf.
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers im
Erdgeschoss einer Seniorenanlage, die mit einem Aufzug
ausgestattet ist. Zu dem Mietobjekt der Beklagten gehörte
weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein
Dachboden. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen
Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27
der Zweiten Berechnungsverordnung, unter anderem die Kosten
des Aufzugs, umgelegt werden. Gestützt darauf verlangte der
Kläger von den Beklagten mit einer Nebenkostennachforderung
für das Jahr 2004 einen anteiligen, nach dem Maßstab der
Wohnfläche umgelegten Betrag von 141,37 € für Betriebskosten
des Aufzugs. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit
abgewiesen. Auf die zugelassene Berufung hat das Landgericht
die Beklagten zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Die
vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat
der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.
Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien
vereinbaren, dass der Mieter Kosten des Aufzugsbetriebs
trägt. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass eine
solche Vereinbarung auch formularvertraglich mit einem
Erdgeschossmieter geschlossen werden kann; sie ist
unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für diesen
Mieter nicht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam
(§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Zulässigkeit der Umlage von Aufzugskosten auf sämtliche
Mieter einschließlich des Erdgeschossmieters ergibt sich
allerdings bei preisfreiem Wohnraum, wie er im Streitfall
vorlag, nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs entgegen
einer verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und
Literatur nicht schon aus § 24 Abs. 2 der
Neubaumietenverordnung 1970 (NMV). Die Vorschrift sieht für
preisgebundenen Wohnraum vor, dass die Kosten des Betriebs
von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt
werden dürfen und Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage
lediglich ausgenommen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat
es abgelehnt, die Regelung auf den preisfreien Wohnraum zu
übertragen, weil es sich dabei um auslaufendes, nur noch auf
den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht
handelt.
Er hat vielmehr als maßgeblich angesehen, dass die
formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im
Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von
der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556a
Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift sind die
Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche
umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist.
Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den
Erdgeschossmieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den
ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen. Betriebskosten,
die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten
Verursachung abhängen – neben den Aufzugskosten etwa die
Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher
Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von
den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht
oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in
unterschiedlichem Maße genutzt.
Eine nach der konkreten
Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende
Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht
praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit
und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der
Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den
Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit
der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine
Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden
Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der
Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine
solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem
der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des §
556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten
leichter handhabbar machen wollte.
Urteil vom 20. September 2006 – VIII ZR 103/06, AG Gießen –
Entscheidung vom 4.1.2006 - 45 MC 836/05 ./. LG Gießen –
Entscheidung vom 22.3.2006 - 1 S 45/06, Karlsruhe, den 20.
September 2006, Bundesgerichtshof |
