Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel?
Das OLG Karlsruhe gesteht dem Vermieter einen Mietzuschlag im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens zu, wenn die vertragliche Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß der BGH-Rechtsprechung unwirksam ist.

Der Vermieter hatte auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt und moniert, dass der eingeschaltete Sachverständige zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keinen Zuschlag für die nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen berücksichtigt hat.
Dieser stehe ihm zu, so das OLG Karlruhe. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen habe Entgeltcharakter, da der Vermieter bei der Kalkulation der Miete berücksichtige, ob er die Arbeiten selbst durchführen muss oder nicht. Daher habe die fehlende Verpflichtung des Mieters Auswirkung auf die Miethöhe. Die Höhe des Zuschlages bemisst sich, so die Karlsruher Richter, nach § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung in Höhe von 8,50 EUR/qm-Jahr.

Das Urteil des OLG Karlsruhe ist zwar grundsätzlich zu begrüßen. Bisher sind die Folgen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel unter den Gerichten und der Literatur aber weiterhin stark umstritten, so dass leider noch keinerlei Rechtssicherheit herrscht und viele Fragen noch unbeantwortet sind. Die Reaktion des Vermieters auf eine unwirksame Klausel sollte daher genauestens überlegt und auf den Einzelfall abgestimmt werden. (Autor: Baumgarten - Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil 18.4.2007, 7 U 186/06, ZMR 2007, 782

Mieterhöhung - Bundesgerichtshof vereinfacht Erhöhung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Mieterhöhungen erleichtert, bei denen die reguläre Miete auch schon ein Teil der Nebenkosten enthält. Nach dem Urteil der Karlsruher Richter muss der Mieter einer Erhöhung auf jeden Fall zustimmen, wenn diese so genannte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettokaltmiete bleibt (Az. Vlll ZR 331/06).

Mieterhöhnung
Bei einer Mieterhöhung werden Mieter verständlicherweise hellhörig und wollen wissen, ob die Mieterhöhung wirklich rechtens ist. Nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de urteilte der Bundesgerichtshof, dass ein Mieterhöhungsschreiben, in dem sich der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichmiete bezieht, auch dann Gültigkeit hat, wenn keine Kopie des Mietspiegels beiliegt. Zumindest ist dies dann der Fall, wenn der örtliche Mietspiegel allgemein zugänglich ist (BGH; Az.: VIII ZR 74/08). Im konkreten Fall wollte eine Immobiliengesellschaft, die als Vermieter fungiert, die Kaltmiete pro Monat von 375 auf 408 Euro erhöhen.

Begründet wurde die Erhöhung mit dem aktuellen Mitspiegel. In der Mieterhöhung wurde darauf hingewiesen, dass der aktuelle Mietspiegel beim Mieterschutzverein und auch im eigenen Kundencenter ausliegt und allgemein zugänglich ist. Die Mieter wollten diese Erhöhung nicht akzeptieren, denn da sich der Vermieter auf den Mietspiegel bezieht, müsse dieser in Kopie beigefügt sein. Der Bundesgerichtshof sah dies anders, denn grundsätzlich sei es ausreichend, darauf hinzuweisen, wo der Mietspiegel allgemein eingesehen werden kann. So können die Mieter jederzeit überprüfen, ob die Mieterhöhung rechtens sei oder nicht.

Keine Klage, wenn Mieter vorbehaltlos erhöhte Miete zahlt
Ein Vermieter verklagte im Beispielsfall seine Mieterin zur Abgabe ihrer Zustimmungserklärung zu einer Mieterhöhung. Dass sie eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter bereits abgegeben hatte, behauptete die Mieterin. Der Vermieter bestritt dies, gab jedoch zu verstehen, dass die Mieterin bereits zweimal vorbehaltlos die neue Miete gezahlt hatte.

Ob die schriftliche Zustimmungserklärung dem Vermieter zuging oder nicht hielt das Spandauer Amtsgericht für unerheblich. Schließlich hatte die Mieterin durch die zweimalige vorbehaltlose Zahlung nachvollziehbar ihre Zustimmung zur Mieterhöhung bekundet. Denn nicht an einer Form ist die Zustimmungserklärung gebunden. Also konnte der Vermieter keine schriftliche Zustimmung fordern (AG Spandau, Az. 4 C 13/08).

Einbauten des Mieters nicht in Mieterhöhung einzubeziehen
Über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung war zwischen Vermieter und Mieter ein Streit entbrannt. Weil der Vermieter dem Mieter das Mieterhöhungsschreiben im letzten Quartal des Jahres 2006 zugesandt hatte, war vor allem wichtig, welcher Mietspiegel als Basis diente. Es gab Streit darüber, ob der Vermieter die Ausstattung des Badezimmers der Mieterhöhung zu Grunde legen durfte, weil der Mieter mit Genehmigung des Vermieters eine Badewanne eingebaut und die Wände gefliest hatte. Nur von einer Toilette war im Mietvertrag die Rede. Dass sich in der Wohnung eine funktionsfähige Dusche befunden habe, erklärte der Vermieter seinerseits. Da die nachträglichen Einbauten im Badezimmer tatsächlich von ihm finanziert wurden, habe er dem Mieter die Miete von drei Monaten erlassen.

Zu Ungunsten des Vermieters entschied daraufhin das Berliner Landgericht. Denn der Vermieter hatte für sein Mieterhöhungsverlangen den Berliner Mietspiegel von 2005 zu Grunde gelegt. Der 1.10.2006 war jedoch der Stichtag für den Berliner Mietspiegel von 2007. Zulässig war aber dennoch das auf den Berliner Mietspiegel 2005 gestützte Mieterhöhungsverlangen. Auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels von 2007 war allerdings die Rechtmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens zu bewerten.

Die Berliner Richter waren der Ansicht, dass die Wohnung nicht vom Vermieter mit einem Badezimmer ausgestattet worden war. In erster Linie aus dem Mietvertrag ergibt sich die Grundlage des Wohnwerts einer Mietwohnung. Vom Vermieter konnte die Behauptung, dass es in der Wohnung eine benutzbare Dusche gegeben habe, nicht untermauert werden. Zumindest eine funktionsfähige Dusche wird vorausgesetzt, damit eine Mietwohnung als mit einem Badezimmer ausgestattet gilt. Die Richter akzeptierten auch das Argument des Vermieters nicht, dass er mit dem Mieter eine dreimonatige Mietfreiheit vereinbart habe, so dass der Einbau des Badezimmers durch die Mieter auf diese Weise abgegolten sei. Dass die Kosten der Renovierung die Miete von drei Monaten überschritten hatte, bewiesen die vom Mieter vorgelegten Rechnungen (LG Berlin, Urteil vom 27.3.2008, Az. 62 S 346/07).

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