Mietminderung
Von Mietminderung spricht man, wenn eine Mietsache Fehler oder Mängel aufweist und deshalb nur noch eine gekürzte Miete geschuldet wird. Bei einem Fehler oder Mangel der Mietsache ist die Miete automatisch, d.h. gesetzlich, gemindert (vgl. § 536 BGB). Dies bedeutet, eine Mietminderung muss weder beantragt noch genehmigt werden. Voraussetzungen für eine Mietminderung sind:

Die Mängel dürfen nicht unerheblich sein. Der Mangel wurde nicht schuldhaft vom Mieter verursacht. Der Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und hätte diese Kenntnis bei der Besichtigung auch nicht erlangen können (z.B. die Gängigkeit der Fenster durch einfaches Öffnen und Schließen).

Mietminderung
Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte; der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel nicht bewusst verschwiegen hat; der Mieter den Mangel bei Wohnungsübergabe kannte und sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten hat; der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftrat, dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen konnte.

Höhe der Mietminderung
Soll die Miete auf Grund eines Mangels gekürzt werden, ist die Minderungshöhe zu bestimmen. Da die Miete für die Dauer der Fehlerhaftigkeit automatisch gemindert ist (siehe oben), muss sich der Mieter nach erfolgter Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter nur auf sein Minderungsrecht berufen. Für die Fehlerbeseitigung ist dem Vermieter eine angemessene Zeit einzuräumen, die sich nach dem konkreten Mangel bemisst (defekte Heizung im Winter vs. Fußbodenleiste).

Zur Höhe der Minderung im Einzelfall gibt es eine Fülle von Gerichtsurteilen, die Anhaltspunkte zur prozentualen Minderung geben. Generell gilt, dass ein Vermieter dem Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen darf.

Das gilt auch dann, wenn die Minderung im Ergebnis zu hoch ist; dies kann aber negative Kostenfolgen im Falle einer Zahlungsklage haben, wenn die geminderte Miete von Vermieterseite durch Zahlungsklage geltend gemacht wird.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. XII ZR 225/03) bildet die Bruttomiete inklusive Nebenkosten die Basis für eine Mietminderung. Da Nebenkosten Vorauszahlungen für das ganz Jahr sind, ist aber immer noch eine Einzelfallentscheidung notwendig. Kommt es zum Streit, muss der Mieter den Mangel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung mit Hilfe von Foto, Zeugen, etc. ist wichtig.

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