Wichtige Fragen und Antworten zur Heizperiode

Der Vermieter muss also dafür Sorge tragen, dass ab diesem Datum die vertraglich festgelegte Mindesttemperatur in der Wohnung auch erreicht werden kann. Kaum zu glauben, aber in der Vergangenheit haben sich bereits viele Gerichte mit diesem Thema beschäftigen müssen:

Gibt es eine gesetzliche Regelung zur Heizperiode?
Grundsätzlich nicht, denn es ist vor allem das wichtig, was der Mieter und der Vermieter im Mietvertrag vereinbart haben. Ist eine derartige Vereinbarung nicht enthalten, dann gilt laut dem Deutschen Mieterbund die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April als Heizperiode.

Was bedeutet die Heizpflicht für den Vermieter?
Heizpflicht für den Vermieter bedeutet, dass die Heizung im Gebäude so eingestellt sein muss, dass die vertraglich festgelegte Mindesttemperatur gewährleistet ist. In einem konkreten Fall kam das Landgericht Heidelberg zu der Ansicht, dass ein vereinbarter Wert von 18 Grad nicht ausreichend ist, wie es jedoch durch den Mieterbund in seinem „Mieterlexikon“ beschrieben ist. Wenn der Vertrag zur Mindesttemperatur keine genauen Regelungen enthält, dann gilt nach Ansicht der Experten eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad als ausreichend. Zumindest legten sich mehrere Gericht auf diese Werte fest. Diese Durchschnittstemperatur muss durch den Vermieter aber nicht rund um die Uhr zur Verfügung gestellt werden. Das Amtsgericht Hamburg entschied, dass der Vermieter seiner Heizpflicht nachkommt, wenn er während der üblichen Tagesstunden (7.00 bis 23.00 beziehungsweise 24.00 Uhr) für genügend Wärme sorgt. Er kann im Winter allerdings auch verpflichtet sein, die Heizung durchgehend in Betrieb zu halten, so entschied u.a. das Amtsgericht Springe. Die Temperatur darf damit nachts also abgesenkt werden, jedoch müssen mindestens 18 Grad erreicht werden, wie Richter des Berliner Landgerichts entschieden.

Gilt die Heizpflicht auch außerhalb der Heizperiode?
Ja und nein, denn hierbei kommt es schlichtweg auf die Außentemperatur an. Dem Mieter ist es nach der Rechtsprechung nicht zuzumuten, an sehr kalten Sommertagen zu frieren oder gar eine Gefährdung seiner Gesund zu riskieren. Dem Mieterbund zufolge muss der Vermieter spätestens dann heizen, wenn die Zimmertemperatur auch am Tage, wenn auch nur zeitweise unter 18 Grad sinkt, und auch abzusehen ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält.

Welche Ansprüche hat der Mieter im Streitfall?
Die Mietminderung ist wohl das schlagkräftigste Mitte, wenn nicht ausreichend geheizt wird oder der Vermieter die Anlage gar nicht einschaltet. In diesem Fall kann man davon ausgehen, dass die Wohnung sich nicht im „vertragsgemäßem Zustand“ befindet, so befand das Frankfurter Oberlandesgericht. Dabei muss die Höhe der Minderung einzeln festgesetzt werden. Sie kann im Extremfall auch 100% betragen, wenn beispielsweise die Anlage während der Heizperiode komplett ausfällt, so entschied das Landgericht Hamburg in einem konkreten Fall. Unter diesen Umständen ist auch eine fristlose Kündigung denkbar. Des Weiteren kann der Mieter möglicherweise auch einen Schadenersatz für die Unannehmlichkeiten verlangen. Dies aber nur dann, wenn der Vermieter nach einer Abmahnung seiner Verpflichtung weiter nicht nachkommt. In einem konkreten Fall hielt das Frankfurter Landgericht den Schadensersatz für die Anschaffung eines Heizofens und für die damit verbundenen Stromkosten, für gerechtfertigt.

Müssen Mieter auch etwas beachten?
Mieter sind grundsätzlich nicht mit einer Heizpflicht belegt. Jedoch kann der Mieter für möglicherweise drohende Schäden, wie z.B. dem Zufrieren der Rohre, haftbar gemacht werden, denn er ist angehalten, so etwas zu verhindern. In den meisten Mietverträgen ist die Vereinbarung vorhanden, dass der Mieter eine monatliche Vorauszahlung für die Heizkosten und nach Vorlage einer Abrechnung ggf. eine Nachzahlung zu leisten hat. Wenn der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt, darf der Vermieter trotzdem nicht einfach so die Heizung abstellen. Der Vermieter ist vielmehr angehalten, die Forderungen einzuklagen.

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