Nachforderung bei verspäteter Betriebskostenabrechnung
Hat der Vermieter bei Abrechnung über die Betriebskosten die Jahresfrist unverschuldet nicht einhalten können, so hat er die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung jedoch dann zu vertreten, wenn er sich unnötig viel Zeit mit der Abrechnung lässt, obwohl ihm die notwendigen Unterlagen nunmehr vorliegen. Nach Wegfall des Abrechnungshindernisses habe der Vermieter die Nachforderung im Regelfall innerhalb von drei Monaten geltend zu machen, so der BGH.

Auch wenn dem Vermieter in Ausnahmefällen die Geltendmachung einer Nachforderung nach Ablauf der Jahresfrist möglich ist, ist diesem anzuraten, möglichst zeitnah die Abrechnung zu erstellen. Zu beachten ist, dass die Anforderungen an eine unverschuldete Versäumung der Abrechnungsfrist sehr hoch sind. Der Vermieter sollte daher darauf drängen, von Dritten die notwendigen Unterlagen für die Erstellung der Abrechnung innerhalb der Jahresfrist beizubringen und sodann umgehend die Abrechnung vorzunehmen. Der BGH hat in seiner Entscheidung ausgeführt, das die Frist von drei Monaten im "Regelfall" gilt, sodass auch eine kürzere Frist im Einzelfall denkbar wäre.

Keine Korrektur des (auch positiven) Abrechnungsergebnisses
Der Vermieter darf eine bereits erteilte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der 12-monatigen Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil der Mieters ändern, so der BGH mit Urteil vom 12. Dezember 2007. Dies gelte selbst dann, wenn die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter aufweist. Damit ist auch eine Korrektur des Abrechnungsergebnisses zumindest bis zur Höhe der bereits geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr möglich. Der Sinn des Ausschlusses von Nachforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist bestehe darin, dass dem Mieter zeitnah die Möglichkeit gegeben werden müsse, eigene Zahlungsverpflichtungen oder Ansprüche überblicken zu können, so das oberste Gericht.

Daraus darf allerdings nicht geschlossen werden, dass derjenige Vermieter besser dasteht, der binnen Jahresfrist überhaupt keine Abrechnung erteilt. Dieser kann zwar immer noch in Höhe der bereits geleisteten Vorauszahlungen abrechnen. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Mieter aber unmittelbar auf Erteilung einer Abrechnung klagen, was erhebliche Kosten für den Vermieter nach sich ziehen kann. Außerdem steht dem Mieter mit Fristablauf ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkosten-vorauszahlungen zu.

Rauh, Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 190/06

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