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Betriebskosten: Für leer stehende
Wohnungen zahlt der Vermieter.
Zumindest soweit die Betriebskosten nach der Wohnfläche
verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für
leer stehenden Wohnungen zahlen. Das gilt auch für
verbrauchsabhängige Kosten, wie Wasser, Entwässerung,
Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl. Der
Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die Entscheidung des
Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 159/05). „Damit wird die
Rechtsauffassung und die Rechtsberatung unserer örtlichen
Mietervereine bestätigt. Wir haben jetzt die notwendige
höchstrichterliche Rechtsklarheit und –sicherheit, die wir
brauchen“, sagte Ulrich Ropertz, Pressesprecher des
Deutschen Mieterbundes.
Grundsätzlich hat der Vermieter die Kosten des Leerstandes
zu tragen, wenn nach dem Verteilungsschlüssel Wohnfläche
abgerechnet wird. Der Vermieter kann dann im Hinblick auf
Wohnungsleerstand im Haus in der Regel auch keine Änderung
des Verteilungsschlüssels, zum Beispiel nach vermieteter
Fläche, verlangen oder vorgeben. Der Bundesgerichtshof
erklärte, dass diese Grundsätze nicht nur für
verbrauchsunabhängige Kosten gelten, wie Grundsteuer,
Versicherungskosten usw., sondern auch für
verbrauchsabhängige Kosten, solange die Kosten nicht
tatsächlich nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter erfasst
werden, zum Beispiel durch Wasseruhren in den Mietwohnungen.
Ob und wann der Vermieter bei hohen Leerstandszahlen, bei
Ausnahmefällen von krasser Unbilligkeit, eine Änderung des
vertraglich vereinbarten Aufteilungsmaßstabes verlangen
kann, ließ der Bundesgerichtshof offen.
Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof die Frage, wie
bei Heizkosten und bei Warmwasserkosten zu verfahren ist.
Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes gilt bei einer
verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nach der
Heizkostenverordnung auch hier, dass der Vermieter die
Kosten für leer stehende Wohnungen übernehmen muss. Das gilt
für den verbrauchsunabhängigen Teil der Heiz- und
Warmwasserkosten, je nach Vertragsgestaltung zwischen 30 und
50 Prozent der abzurechnenden Heizkosten. Soweit die
„kalten“ Betriebskosten laut Mietvertrag nach Personenzahl
abgerechnet werden müssen, muss auch hier der Vermieter
letztlich für leer stehende Wohnung mitzahlen. Die leer
stehende Wohnung wird so behandelt, als sei sie an eine
Person vermietet worden, so der Deutsche Mieterbund (DMB). |
